10 sierpnia 2022

Kredyt hipoteczny. Pole minowe pełne pułapek

Tak, to brutalne porównanie, ale bardzo prawdziwe. Kredyt hipoteczny to nie tylko wieloletnie zobowiązanie, ale też i skomplikowany produkt finansowy. W dodatku, ponieważ w grę wchodzą niemałe kwoty, każda „mina” na która wejdziemy, może nas sporo kosztować. Jak poruszać się po tym polu pełnym pułapek?


Zacznij od wyboru banku


Dobry klient to taki, który ma uzbierany wkład własne, wie, ile chce i ile jest gotów za to zapłacić. W dodatku nic nie obciąża nadmiernie jego zdolności kredytowej i nigdy nie straciła na wiarygodności, bo zawsze terminowo wywiązywał się ze zobowiązań. Jeśli jesteś takim klientem, to ty możesz grymasić, szukać najlepszej oferty i negocjować warunki umowy kredytowej. Jesteś? To spaceruj od banku do banku i porównuj oferty, bo nawet najdrobniejsze różnice w tak długim terminie i przy tak dużej kwocie mają ogromne znaczenie.


Sprawdzaj prowizje


Banki mają to do siebie, że niczego nie robią za darmo. Za przyznanie nam kredytu policzą sobie prowizję i to wcale niemałą, bo kwotowo jest ona uzależniona od całości przyznanego kredytu. Może to być jedno, a najpopularniejsze jest dwa procent. Przy trzystu tysiącach kredytu mówimy więc o dodatkowych sześciu tysiącach, które zostaną doliczone do całości kwoty. W ten sposób naszą kwotą główną do spłaty nie będzie trzysta, a trzysta sześć tysięcy i to od całości zapłacimy odsetki. Czasem zdarzają się promocje w postaci kredytów udzielanych bez prowizji.


Marża


Prowizja to pierwszy koszt, kolejny to marża, która płacona jest przy spłacie każdej raty. To czysty zysk banku i zdarzają się sytuacje, gdy można przy twardych negocjacjach walczyć o jej zmniejszenie. Zwykle bank gotów jest na pewne ustępstwa, jeśli zgodzimy się dobrach kolejne produkty: przenieść rachunek rozliczeniowy z innego banku czy skorzystać z ubezpieczenia, czy karty kredytowej. To zawsze opcje godne rozważenia i starannego przeliczenia. W przypadku dyskusji o marży nie zapominajmy odnosić jej do kwoty prowizji: bywa, że niższa marża to wyższa prowizja i na odwrót.


WIBOR


Najbardziej tajemniczy składnik naszej raty, na który w dodatku kompletnie nie mamy wpływu. Nie każdy z ans zdaje sobie sprawę, że banki nie są nieskończonym źródłem pieniędzy i zdarza się, że i im brakuje. Wówczas pożyczają sobie odpowiednie kwoty pomiędzy sobą, a oprocentowanie takiej pożyczki określa właśnie WIBOR. To zawsze pewien środek pomiędzy stopą lombardową, a depozytową, stąd tak duże znaczenie ma wysokość stóp procentowych podawana przez bank centralny. Zasada jest prosta, im wyższą inflacja, tym wyższe stopy procentowe, a więc i WIBOR, a co z kolei za tym idzie i insza rata. Chcesz zyskać odrobinę spokoju? Wybierz stałe oprocentowanie, wtedy przez pięć lat nie będą cię wprawiały o dreszcze kolejne wystąpienia prezesa banku centralnego. To droższa opcja, ale możesz brać ją pod uwagę.


Co jeszcze cię czeka?


Dwa koszty nie do pominięcia, to opłata za wycenę nieruchomości i to dokładnie taka, jakiej zażyczy sobie bank, bo to on wskazuje rzeczoznawcę. Proste, musi mieć pewność, że nieruchomość, na którą pożycza ci pieniądze, jest faktycznie tyle warta, że może zabezpieczać kredyt. Druga opłata to ubezpieczenie pomostowe. Tu wiele zależy od tego, jak szybko w twoim mieście działają wydziały ksiąg wieczystych, bo dopóki w hipotece nieruchomości nie pojawi się zapis o zabezpieczeniu hipoteki na rzecz banku, nic nie zdziałasz i będziesz zmuszony do opłacania dodatkowego ubezpieczenia.